実家は誰の名義？権利証と登記の確認を、親が元気なうちに

実家について、子どもが元気なうちに確認しておきたいのが、「誰の名義になっているか」と「権利証がどこにあるか」です。ここがあいまいなまま相続を迎えると、手続きの手間も、きょうだい間の揉めごとも大きくなります。名義は法務局で誰でも調べられます。この記事では、確認のしかた、権利証をなくした場合、2024年から義務化された相続登記までを整理します。

なぜ「元気なうちに」名義を確認するのか

• 名義が親ではなく祖父母のままだと、過去の相続が未了。相続人が世代をまたいで増え、手続きが一気に大変になる
• 共有名義（親と親戚の共有など）だと、共有者の1人が認知症や死亡で、売却も活用もできなくなる
• 2024年4月から相続登記は義務。放置すると過料や権利トラブルにつながる

いずれも、親が元気なうちに状況を把握しておけば、落ち着いて対応できます。

実家の名義は「登記事項証明書」で確認できる

法務局で「登記事項証明書（登記簿）」を取ると、次のことが分かります。

• 所有者は誰か（単独名義か、共有名義か。共有なら持分の割合）
• 抵当権が付いていないか（住宅ローンが残っているか）
• 正確な地番・家屋番号、土地の面積

名義や抵当権を確認するだけなら、ネットの「登記情報提供サービス」で登記情報を閲覧できます（数百円）。証明書として使う場合は、法務局の窓口・郵送、または「登記・供託オンライン申請システム」で「登記事項証明書」を取得します。

「権利証」とは何か ― なくても手続きはできる

昔の「権利証（登記済証）」は、2005年前後の制度改正で「登記識別情報通知」という書類（12桁の符号）に変わりました。いずれも発行は1度きりで、再発行されません。

名義が親でない・古いままだったら

登記簿を取って、名義が亡くなった祖父などのままだった場合、過去の相続が終わっていません。祖父→親→自分、と順に登記をさかのぼる必要があり、放置するほど関係する相続人が増えて、話し合いも書類集めも難しくなります。早めに司法書士に相談してください。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

• 相続（や遺言の存在）を知った日から3年以内に登記を申請する義務がある
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象
• 2024年3月以前に発生した相続も対象で、2027年3月末までの猶予がある
• すぐに遺産分割がまとまらないときは、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、いったん義務を果たせる（あとで正式な登記に移行する）

生前贈与で先に名義を子に移すべき？

「相続で揉めないよう、先に子ども名義に」と考える人もいますが、生前贈与では贈与税・不動産取得税がかかり、登録免許税も相続より高くなります。安易に動かさず、税理士・司法書士に相談してから判断します。多くの場合、まずは「名義と権利証の場所を確認しておく」だけで十分です。

元気なうちにやること

• 固定資産税の納税通知書から、実家の地番・家屋番号を控える
• 「登記情報提供サービス」で名義を確認する（証明書が要るなら法務局で登記事項証明書を取る）
• 所有者が誰か、共有名義でないかを確認する
• 住宅ローンが残っていれば、残高と団体信用生命保険の有無
• 権利証（登記識別情報）・実印・印鑑登録カードの保管場所を確認する
• 分かったことを「親の情報整理シート」に記録する

ここまでの要点

• 実家の名義は登記事項証明書で確認できる。鍵は固定資産税通知書の地番・家屋番号
• 名義が古い・共有だと相続の手続きが複雑になる。早めに司法書士へ
• 相続登記は2024年から義務。3年以内、過去分は2027年3月末まで
• 権利証は紛失しても手続きは可能だが、場所は確認しておく

よくある失敗

• 名義を確認しないまま相続を迎える：祖父名義のままだったと後で判明し、手続きが長期化
• 地番が分からず登記簿が取れない：固定資産税通知書を先に用意する
• 相続登記を「あとで」と放置する：3年の期限と過料。相続人も年々増える
• 節税のつもりで安易に生前贈与：贈与税・取得税で相続より高くつくことがある

この記事のまとめ

• 元気なうちに「実家は誰の名義か」「権利証はどこか」を確認しておく
• 登記事項証明書は誰でも取得可能。地番・家屋番号は固定資産税通知書で分かる
• 名義が古い・共有名義なら、早めに司法書士へ相談する
• 相続登記は義務。3年以内、過去分は2027年3月末までに
• 生前贈与は税負担が大きいことがある。動かす前に専門家へ