誰も住まなくなる実家、どうする？売る・貸す・保有の選び方

親が施設に入る、あるいは亡くなるなどして実家に誰も住まなくなると、「この家をどうするか」という問題が残ります。選択肢は売る・貸す・住む・解体する・管理して保有するの5つ。いちばん避けたいのは、決めないまま放置することです。この記事では、放置のリスク、5つの選択肢の向き不向き、進める順番、税金の特例を整理します。

放置がいちばん損 ― 空き家を置いておくリスク

税金以外にも、雨漏り・シロアリ・倒壊、放火や不法侵入、庭木やごみによる近隣トラブル、そして資産価値の下落が進みます。人が住まない木造家屋は傷むのが早いため、時間が経つほど選べる道が狭くなります。

5つの選択肢と、向き・不向き

選択肢	向いているケース	主な費用・注意点
売る	使う予定がなく、現金化して負担から解放されたい	仲介手数料、譲渡所得税（特例あり）。思い出の整理が要る
貸す	立地がよく、リフォームに投資できる	リフォーム費用、空室リスク、入居者・修繕対応
自分や親族が住む	通える距離で、住み替えを考えている	生活環境の変化、リフォーム費用
解体して更地	建物が傷みすぎ／売りやすくしたい	解体費（木造で坪数万円〜）、更地は固定資産税が上がる
管理して当面保有	方針が決まらない／将来使うかも	定期的な通風・通水・草刈り、管理サービス代（月数千円〜）

「管理して保有」は先送りに見えますが、期限（例：1年後の家族会議で決める）をセットにするなら現実的な選択肢です。

進める順番

1. 相続登記を済ませる（2024年から義務。相続を知った日から3年以内）→「実家は誰の名義？」
2. 残置物を片付ける（売却・賃貸の前提）→「実家を片付けるのはいつから？」
3. 家族で方針を1つに決める（きょうだい全員で。方針＋期限＋費用の分け方）
4. 不動産会社に複数社査定を依頼（貸すなら賃貸管理会社に相談）
5. 税理士に「3,000万円控除が使えるか」を確認（売る場合）

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円）を差し引ける特例です。

主な要件：

• 1981年5月31日以前に建てられた家屋
• 相続の直前に被相続人が1人で住んでいた
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却代金が1億円以下
• 一定の耐震改修をするか、建物を取り壊して売る（買主が翌年2月15日までに行う場合も対象）

使い道が決まらないとき

• 空き家バンク（自治体が運営する、売りたい人と買いたい人のマッチング）に登録する
• 相続土地国庫帰属制度：建物を取り壊したうえで、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらう制度。負担金（最低20万円）が必要で、対象にならない土地も多い。手放す最終手段
• それまでは管理サービスで維持しつつ、「いつまでに決めるか」を家族で約束する

きょうだいで決めるときの注意

• 共有名義のまま放置しない。次の相続で権利者が増え、動かせなくなる
• 「誰も決めたがらない」がいちばん困る。方針と期限をセットにする
• 売却益・解体費・管理費の分け方を先に決める

分担でもめないための考え方は「親の介護、兄弟でどう分担する？」も参考になります。

ここまでの要点

• 空き家の放置は税・安全・資産価値のどれもマイナス。時間が経つほど不利
• 選択肢は売る・貸す・住む・解体・管理保有の5つ。期限つきで1つに決める
• 先に「相続登記→片付け」を済ませてから、査定・相談に進む
• 売るなら3,000万円特別控除の可否を、売却前に税理士へ

よくある失敗

• 方針を決めずに数年放置：傷みと税負担が進み、選べる道が減る
• 共有名義のままにする：次の相続で権利者が増えて詰む
• 1社だけの査定で決める：複数社に出すと数百万円変わることがある
• 控除を確認せず売る：3,000万円控除の要件を外して手取りが目減り

この記事のまとめ

• 誰も住まなくなったら、放置せず「売る・貸す・住む・解体・管理保有」から選ぶ
• きょうだい全員で、方針・期限・費用の分け方をセットで決める
• 先に相続登記と片付けを済ませる
• 売るなら、3,000万円特別控除が使えるか売却前に税理士に確認する